گزارش مالیات بر املاک لوکس و خانه های خالی
سازمان امور مالیاتی با ارائه یک توضیح رسمی درباره کارنامه یکساله «مالیات بر املاک لوکس» و «مالیات بر خانه خالی»، ضمن تشریح دو هدف قانونگذار از تعریف مالیاتهای مسکن، میزان وصولی این دو مالیات طی یکسال اخیر را اعلام کرد. اهداف موردنظر در قوانین مالیاتی، همیشه بهمنظور تامین مالی دولتها نیست و جنبههای تنظیمگری نیز در سیاستگذاریهای مربوط لحاظ میشود. سوداگری مسکن عموما بهصورت ساخت، خرید و نگهداری مسکن جهت ایجاد کمبود و در نهایت بهرهبرداری از افزایش قیمت است که با موضوع خانههای لوکس کاملا بی ارتباط است. در کشورهایی که مالیات سالانه بر خانهها با ارزش مشخص وضع میشود، هدف قانونگذار، هدایت سرمایهها در مسیر تولید به عوض مسکوت و بلا استفاده گذاشتن در املاک با ارزشهای بالا است. در مالیات سالانه که برای املاک با ارزشهای تعیینشده در قانون وضع شده، علاوهبر هدف هدایت سرمایههای قرار داده شده درمسکن به مسیر تولید و همچنین هدایت منابع ساخت و ساز مسکن به سوی املاک با ارزش پایینتر و قابلاستفاده برای اقشار کم درآمدتر نیز است.
به جهت احتراز از تبعات تعیین مالیات به صورت غیرمستند برای مودیان مالیاتی ذیربط، باید به منابع اطلاعاتی صد درصد مستند و قابل اتکا، برای تنظیم گزارش و صدور برگ مطالبه استناد کرد. از آنجا که در فرآیند جمع آوری و نگهداری اطلاعات مربوط نزد مراجع دارنده آن، از ابتدا با اهدافی همچون مالیات سالانه املاک یا سایر موارد ملاک عمل نبوده لذا اطلاعات دریافتی قابلیت صد در صدی برای استناد و اعمال در رسیدگیهای مالیاتی موردنظر را ندارد و باید تلخیص و پالایش شوند.
وفق ماده ۱۷۰ قانون مالیاتهای مستقیم «مرجع رسیدگی به هرگونه اختلاف که در تشخیص مالیاتهای موضوع این قانون بین اداره امور مالیاتی و مودی ایجاد شود، هیات حل اختلاف مالیاتی است مگر مواردی که به موجب مقررات سایر مواد این قانون مرجع رسیدگی دیگری تعیین شده باشد لذا با توجه به متن مذکور، واضع به جهت رعایت اصل عدالت مالیاتی، حق اعتراض و پیگیری را برای مؤدیان مالیاتی قائل شده است که این موضوع موجب تعویق در تمکین و وصول مالیات میشود.
اطلاعات آماری از حیث تعداد و مبلغ، بهصورت رسمی از سوی سازمان امور مالیاتی بهعنوان متولی امر منتشر نشده، لذا محل ابهام و ایراد است و قابلیت استناد ندارد. بنابراین ضمن تاکید بر این نکته که مرجع رسمی ارائه آمار و اطلاعات مربوط به عملکرد بخشهای مختلف نظام مالیاتی، وزارت امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی کشور) است، نکاتی به شرح ذیل درخصوص مالیات بر واحدهای مسکونی گران قیمت و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی ارائه میشود:
تحلیل کارنامه؛ ۰۲/ ۰ درصد وصول شد
بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره گزارش رسمی سازمان امور مالیاتی که به تشریح میزان درآمد وصولی از مالیات بر املاک لوکس و مالیات بر خانه خالی ارائه کرده است، نشان میدهد از سال ۱۴۰۰ تاکنون، کل وصولی این دو مالیات ملکی معادل ۰۲/ ۰درصد از مجموع مالیات محاسبه شده برای املاک مشمول (شناسایی شده) بوده که رقمی بسیار پایین هم به لحاظ «جنبه درآمدی برای دولت» و هم «جنبه تنظیمگری بازار» است. پیشتر، «دنیایاقتصاد» در گزارش خود به استناد به یک آمار دیگر، اینطور بررسی کرده بود که حداکثر ۲درصد از املاک لوکس در تور مالیاتی قرار گرفتهاند. اما اکنون گزارش مکتوب سازمان امور مالیاتی میگوید، نسبت مجموع مالیات وصولی به دو نوع مالیات محاسبه شده، از این رقم هم کمتر است. درباره بیلان یکساله مالیاتهای ملکی دو نکته کلیدی قابل تامل و بررسی برای سیاستگذار است.
پس اگر از نگاه متولی مالیاتی، سوداگری و رفتار تورمی در حوزه خانههای لوکس اتفاق نمیافتد، در این صورت هدف سیاستگذار از اخذ مالیات از املاک لوکس، «تامین مالی بودجه دولت» است. در این صورت، باز هم کارنامه وصولی «مالیات بر املاک لوکس» که طبق همین گزارش رسمی برای سال ۱۴۰۰ تا این لحظه معادل ۲۰۳ میلیون تومان بوده، نتوانسته تاثیر معنا داری بر «تامین مالی بودجه» داشته باشد. ضمن آنکه، مسئولان بخش مسکن معتقدند «بخش قابلتوجهی از خانههای خالی در حوزه املاک گران قیمت» است.
به این ترتیب به نظر میرسد در مجموعه دولت و مراجع قانونگذاری، هنوز اجماع یا تحلیل یکدست و جامعی درباره «هدف نهایی از تعریف مالیات بر املاک لوکس» شکل نگرفته است. از طرفی، تعداد املاک لوکس مشمول این نوع مالیات در سال ۱۴۰۰ به میزان کمتر از ۱۱هزار فقره ملک اعلام شده است. این در حالی است که آمارهای مربوط به تعداد واحدهای مسکونی موجود در منطقه یک تهران در سامانه دادهنمای شهرداری – فقط شهر تهران و بدون احتساب املاک لوکس و گرانقیمت سایر شهرهای کشور- حکایت از آن دارد که چیزی در حدود حداقل ۳۰ تا ۴۰هزار واحد مسکونی (فقط آپارتمان منهای زمینها و باغات) وجود دارد که میتواند مشمول مالیات سالانه بر املاک لوکس شود.
نکته دوم، وصولی مالیات به میزان «کمتر از یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی»: گزارش سازمان مالیاتی نشان میدهد، در سال ۱۴۰۰ و دو ماه اول امسال، در مجموع معادل یکمیلیارد و ۱۶۸میلیون تومان «مالیات بر املاک لوکس» و «مالیات بر خانه خالی» اخذ (وصول) شده است. این میزان وصولی از کل ۴هزار و ۳۲۱میلیارد تومان مالیات محاسبهشده بوده است. رقم وصولی با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران معادل ۴۰ مترمربع آپارتمان در پایتخت است که به لحاظ ارزش بازار ملک، رقم بسیار نازلی است.
سازمان مالیاتی در گزارش خود از کلید واژههایی همچون «تشخیص مالیات در سطح محدود» و در عین حال «تلاش برای تعیین مالیات بهینه و اثربخش» صحبت کرده است. این دو عبارت در کنار هم از یکسو و همچنین کارنامه وصول مالیاتهای مورد بحث از سوی دیگر میتواند بیانگر آن باشد که «سیاستگذار برای اثربخشی مالیاتهای ملکی باید مسیر را از نو تعریف کند.» مسیر اصلاحی باید ضامن «بهبود اوضاع مسکن به شکل بازدارندگی مقابل نگهداری بدون استفاده ملک» و همچنین «وصول موثر و نه زیر یکدرصدی مالیات محاسبه شده» باشد. به طور قطع نوعی از مالیات که میتواند «دغدغه سازمان مالیاتی» از بابت «پرهیز از تعیین مالیات غیرمستند و همچنین مالیات با قابلیت ۱۰۰درصدی وصول» را رفع کند، «مالیات سالانه بر املاک» است. این مالیات در فاز اول میتواند از مالکان دارای «بیش از یک ملک» با نرخهای متعارف در دنیا و برحسب سطح قیمت میانگین شهرها دریافت شود.
مطالب زیر را حتما بخوانید:
