گزارش مالیات بر املاک لوکس و خانه های خالی
سازمان امور مالیاتی با ارائه یک توضیح رسمی درباره کارنامه یکساله «مالیات بر املاک لوکس» و «مالیات بر خانه خالی»، ضمن تشریح دو هدف قانون‌گذار از تعریف مالیاتهای مسکن، میزان وصولی این دو مالیات طی یکسال اخیر را اعلام کرد. اهداف موردنظر در قوانین مالیاتی، همیشه به‌منظور تامین مالی دولت‌ها نیست و جنبه‌های تنظیمگری نیز در سیاستگذاری‌‌های مربوط لحاظ می‌شود. سوداگری مسکن عموما به‌صورت ساخت، خرید و نگهداری مسکن جهت ایجاد کمبود و در نهایت بهره‌برداری از افزایش قیمت است که با موضوع خانههای لوکس کاملا بی ارتباط است. در کشورهایی که مالیات سالانه بر خانه‌ها با ارزش مشخص وضع می‌شود، هدف قانون‌گذار، هدایت سرمایه‌ها در مسیر تولید به عوض مسکوت و بلا استفاده گذاشتن در املاک با ارزش‌های بالا است. در مالیات سالانه که برای املاک با ارزش‌های تعیین‌شده در قانون وضع شده، علاوه‌بر هدف هدایت سرمایه‌های قرار داده شده درمسکن به مسیر تولید و همچنین هدایت منابع ساخت و ساز مسکن به سوی املاک با ارزش پایین‌تر و قابل‌استفاده برای اقشار کم درآمدتر نیز است.
به جهت احتراز از تبعات تعیین مالیات به صورت غیرمستند برای مودیان مالیاتی ذی‌ربط، باید به منابع اطلاعاتی صد درصد مستند و قابل اتکا، برای تنظیم گزارش و صدور برگ مطالبه استناد کرد. از آنجا که در فرآیند جمع آوری و نگهداری اطلاعات مربوط نزد مراجع دارنده آن، از ابتدا با اهدافی همچون مالیات سالانه املاک یا سایر موارد ملاک عمل نبوده لذا اطلاعات دریافتی قابلیت صد در صدی برای استناد و اعمال در رسیدگی‌های مالیاتی موردنظر را ندارد و باید تلخیص و پالایش شوند.
وفق ماده ۱۷۰ قانون مالیاتهای مستقیم «مرجع رسیدگی به هرگونه اختلاف که در تشخیص مالیاتهای موضوع این قانون بین اداره امور مالیاتی و مودی ایجاد شود، هیات حل اختلاف مالیاتی است مگر مواردی که به موجب مقررات سایر مواد این قانون مرجع رسیدگی دیگری تعیین شده باشد لذا با توجه به متن مذکور، واضع به جهت رعایت اصل عدالت مالیاتی، حق اعتراض و پیگیری را برای مؤدیان مالیاتی قائل شده است که این موضوع موجب تعویق در تمکین و وصول مالیات می‌شود.
اطلاعات آماری از حیث تعداد و مبلغ، به‌صورت رسمی از سوی سازمان امور مالیاتی به‌عنوان متولی امر منتشر نشده، لذا محل ابهام و ایراد است و قابلیت استناد ندارد. بنابراین ضمن تاکید بر این نکته که مرجع رسمی ارائه آمار و اطلاعات مربوط به عملکرد بخش‌های مختلف نظام مالیاتی، وزارت امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی کشور) است، نکاتی به شرح ذیل درخصوص مالیات بر واحدهای مسکونی گران قیمت و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی ارائه می‌شود:
۱- در سال ۱۴۰۱ واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهایی که ارزش آنها ( با احتساب عرصه و اعیان) بیش از یکصد و پنجاه میلیارد ریال (۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ریال) باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند.
۲- واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای در حال ساخت مشمول این مالیات نیستند. این مالیات برعهده شخصی است که در ابتدای سال۱۴۰۱ مالک واحد مسکونی و باغ‌ویلاهای مذکور خواهد بود.
۳- وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شهرداری‌ها موظفند امکان دسترسی برخط (آنلاین) به اطلاعات مالکیت املاک مورد نیاز سازمان امور مالیاتی کشور در حوزه اماکن را در اختیار این سازمان قرار دهند. سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است نسبت به تعیین دارایی‌های مشمول و ارزش به قیمت روز آنها حداکثر تا پایان خرداد ماه سال۱۴۰۱ اقدام و مراتب را به نحو مقتضی به اطلاع اشخاص مشمول برساند.
۴- کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند مالیات سالانه مربوط به هر یک از واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای تحت تملک خود و افراد تحت تکفل را حداکثر تا پایان بهمن سال۱۴۰۱ پرداخت کنند. ثبت نقل و انتقال املاکی که به موجب این بند برای آنها مالیات وضع شده، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی مورد انتقال شامل مالیات بر دارایی نقل و انتقال قطعی و اجاره، ممنوع است. متخلف از حکم این جزء در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد.
۵- مطابق با بندهای ۳ و۴ فوق، فرصت اطلاع‌رسانی به مؤدیان مشمول از سوی سازمان امور مالیاتی تا پایان خردادماه سال‌جاری بوده و مؤدیان مالیاتی نیز تا پایان بهمنماه سال۱۴۰۱ فرصت پرداخت مالیات را دارند. بر همین اساس، تمام معاملات خانههای لوکس صورت‌گرفته در فروردین و اردیبهشت‌ماه سال۱۴۰۱ (براساس مطالب چاپ شده)، تا پایان بهمنماه فرصت پرداخت خواهند داشت.
۶- همچنین، آمارهای مالیاتی وصولی (چاپ‌شده) مربوط به خانههای لوکس در فروردین و اردیبهشت‌ماه سال جاری، مربوط به عملکرد سال۱۴۰۰ است که آن هم ناقص و نادرست است: به‌طور کلی، املاک گران‌قیمت و باغ‌ویلاهای شناسایی‌شده کل کشور در سال۱۴۰۰، تعداد ۱۱.۲۴۵ واحد بوده و مالیات محاسبهشده آنها نیز حدود چهار هزار و دویست و هجده میلیارد ریال (۴.۲۱۸.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ریال)است. این تعداد واحد شناسایی‌شده مربوط به ۱۲.۷۶۸ مالک بوده که از این تعداد، ۶۷۳نفر از افراد مشمول به سامانه my.tax.gov.ir مراجعه و از این تعداد نیز ۲۶نفر مالیات قطعی خود را پرداخت کرده و تعداد ۱۱۵نفر هم اعتراض خود را در سامانه یادشده ثبت کرده‌اند که در مجموع کل مالیات دریافتی تا تاریخ ۲۶/ ۰۲/ ۱۴۰۱، مبلغ دو میلیارد و بیست و سه میلیون و دویست و هشتاد و شش هزار و چهارصد و نود و چهار ریال (۲.۰۲۳.۲۸۶.۴۹۴ریال) است.
۷- فرآیند نحوه وصول مالیات خانههای گران‌قیمت و باغ‌ویلاهای سال۱۴۰۰، براساس مفاد دستورالعمل شماره ۵۲۲/ ۱۴۰۱/ ۲۰۰ مورخ ۱۰/ ۰۲/ ۱۴۰۱ سازمان امور مالیاتی کشور به شرح ذیل است:
در این فرآیند، مهلت پرداخت با ارسال پیام کوتاه از طرف سازمان امور مالیاتی به مؤدی مبنی‌بر پرداخت مالیات واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای گران‌قیمت حداکثر ظرف مدت یک هفته از تاریخ دریافت پیامک آغاز می‌شود. مطابق این فرآیند در صورت عدم‌پرداخت مالیات پس از انقضای مهلت یک هفته از تاریخ پیامک اول، معاونت فناوی‌های مالیاتی نسبت به تولید برگ اجرایی سیستمی اقدام و پیامک اطلاع‌رسانی رؤیت برگ اجرایی برای مالک خانه ارسال می‌شود. در صورت عدم‌پرداخت مالیات طی مهلت مقرر قانونی، پس از ابلاغ برگ اجرایی، ادارات ذی‌ربط از طریق عملیات اجرایی موضوع ماده ۲۱۸ قانون مالیات مستقیم، نسبت به وصول مالیات اقدام می‌کنند.
۱- وفق مقررات ماده (۵۴) مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، تشخیص واحدهای مسکونی خالی به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور صورت می‌گیرد که متولی آن سامانه، وزارت راه و شهرسازی است. ازآنجاکه بخش اعظم اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور با استفاده از خوداظهاری مالکان املاک در سراسر کشور تکمیل می‌شود، ستاد ملی مقابله با بیماری کرونا مقرر کرد به‌منظور کاهش ازدحام و مراجعات حضوری مردم به مراجع ذی‌ربط برای ثبت اطلاعات، مهلت زمانی خوداظهاری واحدهای مسکونی و اقامتگاه‌های اصلی و فرعی خانوارها در سامانه ملی املاک و اسکان کشور، تا پایان مهرماه ۱۴۰۰ تمدید شود که متعاقبا به موجب مصوبه شماره ۷۳۹۷۴/ ت. ۵۸۷۹۲هـ . مورخ ۱۴/ ۰۷/ ۱۴۰۰ هیات محترم وزیران، این مهلت تا پایان آذرماه سال۱۴۰۰ تمدید شده است. لازم به توضیح است که خوداظهاری مالکان املاک در سراسر کشور در سامانه مربوط به نشانی www.amlak.mrud.ir صورت گرفته و وزارت راه و شهرسازی موظف است پس از اتمام مهلت خوداظهاری مذکور، اطلاعات جمع‌آوری شده را به صورت برخط و از طریق وب سرویس در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار دهد.
۲- در قانون بودجه سال۱۴۰۱، تبصره‌ای(بند) درخصوص مالیات بر واحدهای مسکونی خالی وجود ندارد. بنابراین اطلاعات ارائه‌شده (چاپ‌شده) مربوط به عملکرد سال۱۴۰۰ است.
۳- تعداد کل واحدهای مسکونی خالی شناسایی‌شده حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی تعداد۴۹۶.۹۴۶ واحد (شامل ۴۹۳.۲۲۲ واحد اشخاص حقیقی و ۳.۷۲۴ واحد متعلق به اشخاص حقوقی) بوده که از این تعداد ۴۸۸.۴۱۶ واحد (تعداد ۴۸۵.۵۸۴ واحد متعلق به اشخاص حقیقی و ۲.۸۳۲ واحد اشخاص حقوقی) مشمول مالیات شده‌اند.
۴- مجموع مالیات متعلق به مالکان واحدهای مسکونی خالی مبلغ ۳۹.۰۲۷.۸۷۱.۲۹۳.۳۰۰ریال (۳۸.۲۷۴.۶۹۵.۲۲۳.۱۴۳ریال اشخاص حقیقی و ۷۵۳.۱۷۶.۰۶۰.۱۵۷ریال اشخاص حقوقی) است.
۵- مجموع مالیات وصول‌شده تا تاریخ ۷/ ۰۲/ ۱۴۰۱، مبلغ حدود ۹.۶۵۱میلیون ریال است.
۶- در صورت خالی بودن واحد مسکونی به میزان بیشتر از ۱۲۰روز متوالی، مشمول مالیات بر واحدهای مسکونی خالی خواهد شد.
با توجه به جمیع جهات فوق و حساسیت موضوع در نحوه عمل به‌منظور تعیین مالیات بهینه و اثربخش، این سازمان لاجرم به‌منظور راه‌‌اندازی و شروع فرآیند اجرایی مربوط به منابع جدید مالیاتی از جمله مالیات سالانه بر خانههای با ارزش تعیین‌شده در قانون، از ظرفیت منابع اطلاعاتی موجود و ممکن در اختیار مراجع مربوط و با تمام محدودیت‌ها، بهره‌برداری کرده است که منجر به تشخیص مالیات در سطح محدود با لحاظ اختیار قانونی مؤدیان ذی‌ربط وفق ماده ۱۷۰ قانون به شرح فوق شده است. با وجود تمام محدودیت‌های یادشده، سازمان امور مالیاتی کشور بهینه‌سازی مسیر شناسایی، دریافت و پالایش و تلخیص اطلاعات از منابع دارنده را به‌عنوان تکمیل موضوع، سرلوحه پیش روی خود قرار داده است.
تحلیل کارنامه؛ ۰۲/ ۰ درصد وصول شد
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره گزارش رسمی سازمان امور مالیاتی که به تشریح میزان درآمد وصولی از مالیات بر املاک لوکس و مالیات بر خانه خالی ارائه کرده است، نشان می‌دهد از سال ۱۴۰۰ تاکنون، کل وصولی این دو مالیات ملکی معادل ۰۲/ ۰درصد از مجموع مالیات محاسبه شده برای املاک مشمول (شناسایی شده) بوده که رقمی بسیار پایین هم به لحاظ «جنبه درآمدی برای دولت» و هم «جنبه تنظیمگری بازار» است. پیش‌تر، «دنیای‌اقتصاد» در گزارش خود به استناد به یک آمار دیگر، این‌طور بررسی کرده بود که حداکثر ۲درصد از املاک لوکس در تور مالیاتی قرار گرفته‌‌‌اند. اما اکنون گزارش مکتوب سازمان امور مالیاتی می‌‌‌گوید، نسبت مجموع مالیات وصولی به دو نوع مالیات محاسبه شده، از این رقم هم کمتر است. درباره بیلان یکساله مالیاتهای ملکی دو نکته کلیدی قابل تامل و بررسی برای سیاستگذار است.
پس اگر از نگاه متولی مالیاتی، سوداگری و رفتار تورمی در حوزه خانههای لوکس اتفاق نمی‌‌‌افتد، در این صورت هدف سیاستگذار از اخذ مالیات از املاک لوکس، «تامین مالی بودجه دولت» است. در این صورت، باز هم کارنامه وصولی «مالیات بر املاک لوکس» که طبق همین گزارش رسمی برای سال ۱۴۰۰ تا این لحظه معادل ۲۰۳ میلیون تومان بوده، نتوانسته تاثیر معنا داری بر «تامین مالی بودجه» داشته باشد. ضمن آنکه، مسئولان بخش مسکن معتقدند «بخش قابل‌توجهی از خانههای خالی در حوزه املاک گران قیمت» است.
به این ترتیب به نظر می‌رسد در مجموعه دولت و مراجع قانون‌گذاری، هنوز اجماع یا تحلیل یکدست و جامعی درباره «هدف نهایی از تعریف مالیات بر املاک لوکس» شکل نگرفته است. از طرفی، تعداد املاک لوکس مشمول این نوع مالیات در سال ۱۴۰۰ به میزان کمتر از ۱۱هزار فقره ملک اعلام شده است. این در حالی است که آمارهای مربوط به تعداد واحدهای مسکونی موجود در منطقه یک تهران در سامانه داده‌‌‌نمای شهرداری – فقط شهر تهران و بدون احتساب املاک لوکس و گران‌قیمت سایر شهرهای کشور- حکایت از آن دارد که چیزی در حدود حداقل ۳۰ تا ۴۰هزار واحد مسکونی (فقط آپارتمان منهای زمین‌‌‌ها و باغات) وجود دارد که می‌تواند مشمول مالیات سالانه بر املاک لوکس شود.
نکته دوم، وصولی مالیات به میزان «کمتر از یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی»: گزارش سازمان مالیاتی نشان می‌دهد، در سال ۱۴۰۰ و دو ماه اول امسال، در مجموع معادل یک‌میلیارد و ۱۶۸میلیون تومان «مالیات بر املاک لوکس» و «مالیات بر خانه خالی» اخذ (وصول) شده است. این میزان وصولی از کل ۴هزار و ۳۲۱میلیارد تومان مالیات محاسبهشده بوده است. رقم وصولی با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران معادل ۴۰ مترمربع آپارتمان در پایتخت است که به لحاظ ارزش بازار ملک، رقم بسیار نازلی است.
سازمان مالیاتی در گزارش خود از کلید واژه‌‌‌هایی همچون «تشخیص مالیات در سطح محدود» و در عین حال «تلاش برای تعیین مالیات بهینه و اثربخش» صحبت کرده است. این دو عبارت در کنار هم از یکسو و همچنین کارنامه وصول مالیاتهای مورد بحث از سوی دیگر می‌تواند بیانگر آن باشد که «سیاستگذار برای اثربخشی مالیاتهای ملکی باید مسیر را از نو تعریف کند.» مسیر اصلاحی باید ضامن «بهبود اوضاع مسکن به شکل بازدارندگی مقابل نگهداری بدون استفاده ملک» و همچنین «وصول موثر و نه زیر یک‌درصدی مالیات محاسبه شده» باشد. به طور قطع نوعی از مالیات که می‌تواند «دغدغه سازمان مالیاتی» از بابت «پرهیز از تعیین مالیات غیرمستند و همچنین مالیات با قابلیت ۱۰۰درصدی وصول» را رفع کند، «مالیات سالانه بر املاک» است. این مالیات در فاز اول می‌تواند از مالکان دارای «بیش از یک ملک» با نرخ‌های متعارف در دنیا و برحسب سطح قیمت میانگین شهرها دریافت شود.
مطالب زیر را حتما بخوانید:
